Llevo un par de semanas, coqueteando con la idea de comprarme una segunda vivienda a modo de inversión, he estado tanteando hipotecas, en oficinas físicas, en bancos virtuales, etc...mi conclusión: los bancos no , van a dar hipotecas ahora.
Esto lo concluyo por varios motivos: en la tele ya no se ven anuncios de hipotecas, sino solo de cuentas nominas...ing direct, etc..¿por que? pues por que la banca está avida de liquidez y dar hipotecas ahora, donde un contrato indefinido no significa más que no hay fecha concreta de terminar de trabajar, pero que posiblemente la haya( seguimos siendo 4 millones de parados e iremos a mas)
aún así,yo sigo siendo muy atractivo para las hipotecas bancarias ya que mi situación es privilegiada con respecto al 90 por ciento de la población, funcionario sin otros prestamos, sueldo bueno para mi categoría profesional y 2 fuentes de ingresos extra además de la nomina...bueno, pues incluso así, los bancos no me ofrecen mas del 80% del menor valor entre la tasacion y el valor de compraventa del inmueble, además claro, de vincularme a la hipoteca minimo 3 seguros(hogar, vida y proteccion de pagos), eso como mejor oferta.
Esta tarde, me acordé de un antiguo compañero de carrera que trabaja como analista financiero para una empresa muy importante, que mejor no nombro, ya que no me paga derechos de publicidad...y su respuesta ante la pregunta¿Tomás, como lo ves, compro o no compro?
me ha contestado mas o menos textualmente lo siguiente:
la premisa errónea de la que parte la gente es que la vivienda es un bien que nunca se deprecia.
La segunda premisa es pensar que las noticias que nos tramiten los medios de comunicación sobre el tema, no van envenenadas, hagamos un recorrido cronológico; 2006: Los precios de la vivienda nunca bajan
;2007: Los precios como mucho se mantendrán;
2008: más de lo que han bajado ya no van a bajar;
2009:es el mejor momento para comprar;
2010: es todavía mejor momento antes de que se acaben las deducciones fiscales;
Próxima mentira en 2011: ¿? No la tenemos muy clara aún jeje
Pero bueno, la explicación que Tomás me da para la supuesta bajada estrepitosa de la vivienda en los próximos meses es la siguiente:
Un edificio se deprecia sólo, lo vendas o no lo vendas, si no lo vendes cargas con el costo de la depreciación. Dentro de un par de años nadie querrá los pisos construidos 5 años atrás, que fueron diseñados con los criterios de hace 10 años y que están desfasados con respecto a las necesidades y psicología de las nuevas generaciones de compradores.
Tras la explosión de la burbuja inmobiliaria y finalizado el boom especulativo, ahora el mercado se rige por la demanda efectiva, que algo muy distinto de la necesidad. La demanda es una necesidad acompañada de los recursos financieros para comprar la casa. Con la mitad de los salarios por debajo de los 1000 euros difícilmente habrá una demanda efectiva lo suficientemente fuerte como para sostener el precio de la vivienda. Este es un país de camareros y charcuteros y lo seguirá siendo durante mucho tiempo aún, a no ser que ocurra un milagro la demanda no va a crecer, mientras, las casas se seguirán depreciando. Si el vendedor se resiste a bajar los precios lo único que hace es perder oportunidad y por tanto dinero. Cuanto más rápido se venda la casa más rápido contará con recursos para emprender otros negocios. Hay muchos que no entienden que el milagro español se acabó, a eso súmele el bajo crecimiento demográfico proyectado para los próximos 10 años de apenas el 0.25% y el envejecimiento de la población, así que, el que aguante la palma.
La crisis solo tiene 2 formas de acabar... y ambas son con un equilibrio de oferta y demanda.... La primera forma sería que los precios bajaran rapidamente hasta un ajuste equivalente a 6 o 6.5 veces el sueldo anual de un asalariado medio, lo que reactivaría la venta. La segunda es la que intentan los constructores, no bajar el precio, por lo que tendrán que esperar a que la inflacción siga subiendo hasta situar los salarios anuales a un valor que equivalga a dividir el precio de la vivienda entre 6 o 6.5. lo que puede llevar entre 6 y 14 años, dependiendo de lo que crezca la economía. En cualquier caso, el valor financiero de la vivienda sería el mismo, 6.5 veces el salario del asalariado. Es decir, que la perdida sería la misma. La diferencia estribaría en que en la primera se rebajaría el nominal del precio (perdida de precio en nominal), aunque con el beneficio de un rapido ingreso para invertir en otras cosas. En el segundo escenario, la rebaja sería igual a la inflacción no repercutible en el precio (bajaría porque el resto de precios subirían o descenso relativo) pero con el inconveniente de que el constructor o propietario tendrá que soportar un largo tiempo los gastos de una vivienda vacía, con lo que al final, en realidad, acabará perdiendo aun mas y el problema añadido de que la falta de movimiento del capital impedirá crear la riqueza necesaria para salir de la crisis. El que aguarde a vender en el futuro tendrá que tener una gran capacidad de aguante (más de una década) o estará cavando su propia tumba (los impuestos y tasas se lo van a comer).
Así, que nada, a esperar como se van desarrollando los acontecimientos. Ya en Enero, las ventas en viviendas se han desplomado bastante, y según cuentan los entendidos, esto está empezando ahora.
